ARRAS

ARRAS

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Arras ou sinal é uma disposição pela qual uma das partes contratantes entrega à outra dinheiro ou um bem móvel, em garantia de uma obrigação pactuada.

As arras ou sinal é um ato negocial preliminar em que a pessoa que estiver adquirindo um imóvel efetua, em favor do proprietário vendedor, o pagamento de uma quantia em dinheiro, ou através de outro bem móvel, como garantia da execução e do cumprimento do contrato de compra e venda, que será formalizado em um momento posterior. Essa prestação inicial tem como finalidade essencial confirmar o interesse concreto do comprador em concluir o contrato de compra e venda, até que seja celebrada a escritura definitiva, quando, então, será realizado o pagamento da parte restante do preço ajustado. Por isso que a prestação a título de arras é feita como sinal e princípio de pagamento, para posterior liquidação e quitação do preço total do imóvel.

As arras confirmatórias são aquelas que, marcam o início da execução do contrato, firmando a obrigação pactuada, não cabendo o direito de arrependimento. Cabe, nestes casos indenização suplementar, valendo as arras como taxa mínima.

Art. 417, do Código Civil. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

As arras penitenciais, se estipuladas, garantem o direito de arrependimento e possuem um condão unicamente indenizatório. Nas arras penitenciais, exercido o direito de arrependimento, não haverá direito a indenização suplementar.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Súmula 412/STF. No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.

Pode acontecer que o vendedor encontra-se na situação de não poder assinar, no momento desejado pelo adquirente, a escritura definitiva, por vários motivos. Para garantir a concretização do negócio e a reserva do direito aquisitivo, o comprador realiza o pagamento de um sinal, em dinheiro, a crédito do vendedor. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), dispõe no art. 417 do Código Civil de 2002 que “Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”

As arras ou sinal, como prestação inicial dada em dinheiro ou outro bem móvel confirmatória da conclusão do contrato, poderá ter a sua natureza modificada para assumir caráter indenizatório se uma das partes não cumprir as obrigações subseqüentes. Assim, de acordo com o art. 418 do novo Código, “Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

A restituição, será apenas acrescida de atualização monetária, dos juros legais e de honorários de advogado. Pode o contrato com pagamento inicial de arras ou sinal comportar, também, cláusula de arrependimento, sendo, assim retratável. Nessa hipótese, as arras terão caráter exclusivamente indenizatório, estipulando o art. 420 do Código Civil de 2002 que, na hipótese de arrependimento, “quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

As arras não se confundem com contrato preliminar, embora só ocorram no contrato preliminar, porquanto no contrato definitivo não há espaço para arras.

De início vale ressaltar que o valor dado a título de Arras ou Sinal é considerado como princípio de pagamento por ocasião da contratação em definitivo.

As arras, podem ser dadas em dinheiro ou outros bens. Não há valor prefixado pode ser qualquer quantia que seja inferior ao preço total contratado.

É uma palavra utilizada somente no plural, que significa uma garantia ou um sinal de um contrato.

“Só tem significação pedagógica, a aquisição do conhecimento que produz resolutividade existencial. (EM).”