terça-feira, 7 de agosto de 2012

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA


INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

O Incorporador Imobiliário constrói unidades autônomas e condomínios;  os aliena total ou parcial, com as suas frações ideais do terreno; antes da sua conclusão.
O Construtor que vende unidades autônomas, antes da sua conclusão, equipara-se ao Incorporador Imobiliário; sendo irrelevante a forma da construção. (Arts. 29 a 32 e 68 da Lei 4.591/64).
Desmembramento: é a subdivisão de uma área em lotes, aproveitando exclusivamente, as vias de circulação e logradouros existentes.
Loteamento: é a subdivisão de uma área em lotes, com aberturas de novas vias de circulação e implantação de novos logradouros públicos,  ampliando,  modificando ou os já existentes.
*Após 30/06/1977, o imóvel rural subdividido em mais de dez lotes, mais de dez quinhões ou frações equivale a um loteamento.
*A Pessoa Física que promover loteamento equipara-se à Pessoa Jurídica; sendo tributada nas duas condições. (Lei 6.766/79; art. 2º do RIR/99; art. 153 PN CSF nº 6/86).

MODELO DE PROCESSO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DE EDIFICIOS RESIDENCIAIS A PREÇO FIXADO
Condomínio: Os seus aspectos caracterizantes fundamentam-se no fato de pertencer a mais de um, com igual direito sobre a unidade e o total e o melhor aproveitamento utilitário e espacial do terreno.
Roteiro Imobiliário:
1-Aquisição do terreno: pesquisa de mercado, estudos;
2-Documentação: escritura matricula CRI, negativa de ônus do terreno, impacto ambiental;
3-Elaboração e aprovação do projeto executivo e ART; Arquitetônico e complementares (Fundações, estrutural, hidráulico, preventivo, telefônico, elevadores, impermeabilização), orçamento, cronograma, seguro.
4-Registro de Incorporação: memorial de incorporação e projeto arquitetônico NBR 12721; Direitos e Deveres do Incorporador, Certidão Vintenária certidões negativas Federais, Estaduais e Municipais, cálculo das áreas, custo global da obra e minuta da Convenção Condominial;
5-Lançamento do empreendimento com Tabela de Vendas, Memorial Descritivo e Peças Promocionais;
6-Execução da Obra: (Registro no INSS, Documentos da Obra, Ligações provisórias, Alvará de Demolição, Ligações definitivas, Projeto “AS BUILT”, Projetos aprovados, Recolhimento INSS, ISSQN, GFIPS)  contratos com executores, orçamento, cronograma físico-financeiro, balancetes financeiros, ART;
7-Vendas das Unidades: contratos de compra e venda; Processo de vendas, tributos;
8-Habite-se: pedido de vistoria, Liberação do  Corpo de Bombeiros; Individualização das Unidades com averbação no CRI e matrícula das Unidades; Entrega dos Documentos aos adquirentes
9-Entrega das Unidades: vistoria do imóvel, termo de entrega, entrega do manual do usuário,  Projeto “AS BUILT”, escritura definitiva.
PESQUISA DE MERCADO: Para definir a melhor opção de investimento; estudando o mercado apurando a expectativa dos clientes, a demanda imobiliária; visando a diminuição de riscos e o aumento do retorno do Capital investido.
DESENVOLVIMENTO DOS ESTUDOS: Estudos preliminares, anteprojeto e projeto definitivo.
Estudos Preliminares: Regime urbanístico, alinhamento predial, índice de aproveitamento, regime volumétrico da edificação, matrícula no CRI, recuo de ajardinamento, recursos viários, áreas não edificáveis, vegetação, interesse cultural, projeto diferenciado, viabilidade econômica e financeira e o processo de compra do terreno.
CERTIDÕES DE ÔNUS E AÇÕES: Principalmente para evitar ao adquirente os riscos de aquisição.”
*Folha corrida civil  e criminal;
*Certidões tributárias: Federal, Estadual e Municipal;
*Certidão atualizada de matrícula no Registro de Imóveis e ônus real reipersecutórios;
*Certidão negativa cível e criminal Estadual e  Federal;
*Certidão negativa da Justiça do Trabalho;
*Certidão negativa do Cartório de Protestos;
Certidão negativa do INSS;
Certidão  negativa do  FGTS/CEF;
Certidão  negativa de  débito condominial;
MATRÍCULA NO REGÍSTRO DE IMÓVEIS:
Nos casos de venda, desmembramento, doação, hipoteca (um bem que cobre  uma operação de crédito, como garantia  financeira), penhora (uma garantia que permanece com o devedor, por  decisão judicial e pode ser substituída).  A matrícula envolve é o ultimo procedimento, que decorreu de  tabeliães, escrivães e juízes. Nela consta toda a história de um imóvel e deve ter coincidência plena com o seus registros anteriores.
ASPECTOS  CONTRATUAIS: O contrato institui, regula ou extingue uma relação jurídica.
Elementos do contrato: capacidade dos contratantes, objeto lícito, forma prescritiva ou proibitiva prevista na legislação.
Perda de eficácia do contrato: por erro, ignorância, dolo,coação, simulação, fraude. (Arts. 138 a 165 CCB).
Elementos da Compra e Venda: coisa, preço, consentimento.
Arras: preliminar, sinal para garantir contrato posterior, uma reserva de Direito Aquisitivo. A Promessa de Compra e Venda ocorre pelo fato de existirem impedimentos presentes.
Cessão e Promessa de Cessão de Direitos Imobiliários: instrumento que formaliza a transferência de titularidade contratual e exige reconhecimento de firmas em Cartório. Requisitos: Registro no CRI, irrevogabilidade, irretratabilidade, emissão na posse, ausência de cláusula impeditiva de venda, permissão para demolição de edificação existente.
O Contrato de Compra e Venda  de imóveis é validado pela Escritura Pública. (CCB. Art. 108).
Contrato Comutativo: é aquele de prestações certas e determinadas, com vantagens equivalentes, sem risco.
PROJETOS:
Os projetos são elaborados por equipe própria ou contratada (Contrato de prestação de serviços: Objeto, Identificação das Partes, Obrigações Mútuas, Responsabilidade Técnica, Civil e Trabalhista, Serviços executáveis, Cronograma Físico-Financeiro, Preços, Condições de Pagamento, Penalidades, Condições específicas, Documentos anexados, Normas para a aceitação dos serviços executado, Rescisão, Foro, Responsabilidade tributária).
ART: Anotação de Responsabilidade Técnica.
Desenvolvimento e aprovação dos projetos: Documentos necessários; Estudo de viabilidade concepcional; Em etapas o arquitetônico e complementares.
Anteprojeto: partido adotado da concepção estrutural que será igual a ser executada.
TERRENO:
Pode ser viabilizado por compra e venda, doação, permuta, adjudicação, formal de partilha, promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão.
MEMORIAL: Conterá a qualidade dos materiais, acabamentos, localização, incorporador, responsável pelos projetos, responsável pela execução da obra, quantidade de apartamentos e unidades autônomas, data de aprovação do projeto por quem de competência.
CUSTO TOTAL DA OBRA: Por profissional com ART., atualizado e de cada unidade.
DISCRIMINAÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS:
A unidade de fração ideal é inseparável do terreno e coisas comuns, cálculo sob forma decimal, diferente do cálculo sobre o valor de cada unidade.
A COMPOSIÇÃO REAL DO VALOR:
Deve considerar a área, localização das unidades nas laterais, nos andares ou pavimentos, impacto do Sol, dos ventos, do ruído veicular.
MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO CONDOMINIAL: Deve ser elaborada no ato da implantação da obra edilícia.
REGIME DA AFETAÇÃO: O terreno, acessões, bens e direitos da incorporação imobiliária ficam apartados do patrimônio do incorporador e constituem “Patrimônio de afetação para a consecução da incorporação e à entrega das unidades dos adquirentes; com responsabilidade específica. Extingue-se pela averbação no CRI, liquidação de obrigações perante agente financeiro, revogação por denúncia dos adquirentes e liquidação pela Assembléia Geral.
COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES:
Só deve ocorrer depois da conclusão do registro da incorporação e habilitação para comercialização.
Com a utilização do instrumento: Contrato Particular de compra e Venda, contendo como anexos: o Projeto, o Memorial Descritivo e o Prazo de Entrega.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS:
O fiduciante devedor não é proprietário, apenas possuidor de direito. Tem restrito e limitado do imóvel dado em garantia.
DECLARAÇÃO DO PRAZO DE CARÊNCIA:
É um termo que permite a desistência do Incorporador de realizar o empreendimento, em relação à venda, em um prazo de  180 dias.
ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA:
Documento escrito e assinado por alguém que conhece outrem, social e juridicamente, a respeito da sua capacidade, competência, honestidade e aptidão financeira; como perfeitamente capaz de assumir responsabilidades perante terceiros, em decorrência de determinados requisitos.
Conferida por Instituição Financeira, que opera há mais de 5 anos no pais, sobre a qualidade de  idôneo de um cidadão.
DECLARAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM:
Declara a quantidade de veículos que a garagem suporta, com plantas assinadas pelo Incorporador e pelo Responsável Técnico, com firmas reconhecidas em cartório.
LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA:
Oferece segurança jurídica às partes envolvidas; transparência e credibilidade.
SEGURO:
É importante manter seguro de tudo, durante todo o andamento da obra.
AVALIAÇÃO DO DESEMPENHO INSTITUCIONAL:
Após a entrega das obras, o incorporador imobiliário deve  sistematicamente, solicitar uma avaliação por escrito dos adquirentes, para detectar o seu grau de satisfação a respeito do imóvel adquirido.
“Incorporação imobiliária sem planejamento e cumprimento rigoroso dos requisitos é algo inconcebível e reflexo de falta de capacidade empresarial. (EM).”




DISCRI

  


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