CONTRATO

CONTRATO

Por ERNÍDIO MIGLIORINI  E-mail: ernidiomigliorini@gmail.com

CONTRATO: é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinada a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial. É um negócio jurídico bilateral ou plurilateral. Contrato, derivado do latim “contractu”, é um acordo entre duas ou mais pessoas. Deve haver consentimento entre as partes contratantes e aceitação dos dois lados.

As cláusulas contratuais criam lei entre as partes, são subordinados ao Direito Positivo sob pena de serem nulas. Cláusulas abusivas ou fraudulentas podem ser invalidadas judicialmente, sem que o contrato inteiro seja invalidado. Segundo a cláusula geral rebus sic stantibus (a teoria da imprevisão: "permanecem as coisas como estavam antes" Em caso de fato imprevisto e imprevisível à época da contratação, possibilita a revisão judicial do contrato), flexibiliza o princípio da pacta sunt servanda (força obrigatória dos contratos), prepondera a vontade contratual atendendo à Teoria da Vontade.

Cláusula: Do latim clausa, de clausus, particípio passado do verbo claudere, fechar. Cada uma das disposições de um contrato ou documento semelhante.

Invalidade: Quando ocorre defeito de um ou mais elementos do negócio jurídico, resulta a invalidade jurídica do contrato, absoluta ou nulidade relativa  a anulabilidade.

 Nulidade absoluta: São nulos os negócios que por vício grave não tenham eficácia jurídica e não permitem ratificação.

São nulos (Art. 166 CCB) os negócios jurídicos se:

·                    A manifestação de vontade for  por agente absolutamente incapaz;

·                    O objeto for ilícito, impossível, indeterminado ou indeterminável;

·                    A forma for proibida ou não for prescrita em lei;

·                    Tiverem como objetivo fraudar a lei;

·                    A lei declará-los nulos expressamente;

·                    For Negócio jurídico simulado.. (Art. 167 CC B)

Nulidade relativa ou Anulabilidade:

São negócios anuláveis os praticados por relativamente incapazes, ou que possuam vícios do consentimento:  erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, vício social, vício de consentimento, fraude contra credores (Art.171 do Código Civil de 2002). Decaído o prazo para a entrar com a ação anulatória o contrato se ratifica entre a partes não tendo mais vício algum.

CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS:

I - contratos unilaterais, bilaterais  e plurilaterais:

Nos contratos unilaterais, somente um é o credor, sendo o outro o devedor. Ocorre na doação pura, no depósito e no comodato.

Nos bilaterais ou sinalagmáticos, os dois contratantes tem responsabilidades um com o outro, sendo esses reciprocamente devedores e credores um do outro; não pode um dos lados antes de cumprir suas obrigações, exigir o cumprimento do outro. do grego  synallagma,  significa "acordo mútuo".

Os contratos plurilaterais são aqueles que apresentam mais de duas partes, como nos contratos de consórcio e de sociedade.

II – Onerosos e gratuitos:

Os contratos onerosos, são aqueles que as duas partes levam vantagem – são  bilaterais -  a locação de um imóvel. Nos contratos gratuitos, somente umas das partes obtém proveito, a doação pura,  o objeto do contrato nao obriga a outra parte a uma contraprestação.

III – Comutativos e aleatórios:

O contrato comutativo é o que, uma das partes,  recebe prestação equivalente a sua, e pode apreciar imediatamente essa equivalência,  na compra e venda.

Nos aleatórios, as partes se arriscam a uma prestação inexistente ou desproporcional, como  seguros, empréstimos. É o contrato de decisões futuras, uma parte é responsável por concretizar.

IV – Consensuais ou reais:

Consensuais são os formados pela simples proposta e aceitação.

Os reais, são os que se formam com a entrega efetiva do produto, a entrega deste não é decidida no contrato, somente as causas do que irá acontecer depois dessa entrega. Os contratos reais são em geral unilaterais, se limitam a restituir a coisa entregue. Ou bilaterais, enquanto não se entrega o produto, não há obrigação gerada.

V – contratos nominados e inominados:

contratos nominados são  regulamentados por lei. o Código Civil rege:  compra e venda, troca, doação, locação, empréstimo, depósito, mandato, gestão, edição, representação dramática, sociedade, parceria rural, constituição de renda, seguro, jogo e aposta, e fiança. Os inominados as não estão definidas em lei, precisando apenas do básico dos contratos: que as partes sejam livres,  os produtos sejam lícitos.

VI – Solenes e não solenes:

Os solenes são os contratos que necessitam de formalidades nas execuções após ser concordado por ambas as partes, dando a elas segurança e algumas formalidades da lei, como na compra de um imóvel, sendo necessário um registro em cartório para que este seja válido. Os não solenes necessitam apenas da aceitação de ambas as partes.

VII – Principais e acessórios:

Os principais, são os que existem por si só, sendo independente de outros. Os acessórios são emendas do contrato principal, necessitam do outro para existirem.

VIII – Paritários ou por adesão:

Os contratos paritários, são os que realmente são negociados pelas partes, discutindo e montando-o dentro das formalidades da lei.

por adesão, se caracterizam por serem prontos por uma das partes e aceitos pelas outras, inflexíveis por excluir o debate ou discussão de seus termos.

Contratos de preço fixo ou preço global: Envolve um preço total fixo para um produto bem definido. Incluem incentivos para atingir e superar objetivos e metas de cronograma. Um pedido de compra de um item especificado a ser fornecido até uma data especificada por um preço especificado.

 Contratos de custos reembolsáveis: Esta categoria de contrato envolve o pagamento (reembolso) para o fornecedor  do custo real  acrescido do lucro. Três tipos de contratos de custos reembolsáveis: CMR (Custo mais remuneração: custo efetivo mais um percentual acordado sobre estes custos); CMRF (Custo mais  remuneração fíxa: o fornecedor é reembolsado pelos custos permitidos para a realização do trabalho contratado e recebe um pagamento de remuneração fixa) e CMRI (  Custo mais remuneração de incentivo: o fornecedor é reembolsado pelos custos permitidos pela realização do trabalho contratado e recebe uma remuneração predeterminada, um bônus de incentivo, com base na realização de determinados níveis de objetivos de desempenho definidos no contrato).

Contratos por tempo e material: Um tipo híbrido de acordo contratual que, contém aspectos dos acordos de custos reembolsáveis e de preço fixo.

CONTRATO DE TRANSPORTE:  

TRAÇOS CARACTERÍSTICOS: Bilateral, oneroso, comutativo e consensual ;

1. ESPÉCIES:

        Transporte de coisas: é aquele em que o expedidor ou remetente entrega ao transportador determinado objeto para que, mediante pagamento de frete, seja remetido a outra pessoa ( consignatário ou destinatário )
.

1. Conhecimento do frete : nome do transportador ; n.º de ordem do conhecimento ; data da emissão deste ; nome do remetente e do destinatário ; lugar em que a mercadoria é recebida para ser transportada e o lugar do destino ; espécie, quantia ou peso da mercadoria, ; importância do frete e assinatura do representante da empresa.

2. Perda ou extravio do conhecimento ( título de crédito normalmente negociável ) O conhecimento não é da substância do contrato, sendo expedido "ad probationem tantum".

3. Obrigação do remetente ou expedidor:

a. Entregar a mercadoria;

b. Pagar o frete;

c.  Acondicionar a mercadoria entregue, de forma adequada;

d. Declarar a natureza e o valor da mercadoria entregue em invólucro fechado;

e. Suportar os riscos, em razão de vício da própria coisa, de caso fortuito ou força maior;

f.    Arcar com os prejuízos causados à mercadoria durante o transporte se:

                                                     i.            a fuga, lesão, doença ou morte de animais for conseqüência de risco que tal espécie de transporte faz naturalmente correr;

                                                 ii.            a perda, furto ou avaria for devida ao fato de a mercadoria não ter sido bem acondicionada;

                                              iii.            o carregamento, a descarga ou baldeação for feita pelo remetente ou preposto deste, sem assistência da empresa;

Obrigações do transportador:

1. Receber, transportar e entregar as mercadorias, no tempo e no lugar ajustados;

2. Transportá-la com diligência;

3. Expedir o conhecimento;

4. Observar o itinerário ajustado;

5. Responsabilizar-se pelas perdas e danos, avarias ou furtos, exceto nas hipóteses de vício próprio, força maior ou caso fortuito ;

6. Solicitar instruções ao remetente, se o transporte não puder ser feito ou sofrer longa interrupção;

7.           Informar ao remetente, na hipótese de ter que depositar a coisa em juízo ou ter de vendê-la.

Transporte de pessoas:

a. A viagem de menores por longo percurso;

b. O bilhete de passagem:  nominativo ou ao portador; estabelecimento classes, de acordo com a tarifa ou preço e até fixar o lugar;

c.  O contrato de transporte abrangerá o transporte das bagagens ( pagará,  o excesso ).

Obrigações do transportador:

1. Transportar o passageiro;

2. Transportá-lo com diligência;

3. Responder pelos danos, oriundos de acidentes, salvo nos casos de força maior, fortuito ou culpa do passageiro;

4. Responsabilizar-se pelos prejuízos, em virtude de atraso, desde que não seja em razão de força maior;

1. Cumprir o contrato, se o transporte for cumulativo, relativamente ao seu percurso, respondendo pelos danos pessoais que nele se derem. Todavia, o dano resultante do atraso ou da interrupção da viagem será determinado em razão da totalidade do percurso.

CONTRATOS DE TRABALHO:

         O contrato de trabalho consiste em um acordo entre a entidade patronal e o funcionário, onde o funcionário compromete-se a prestar o seu serviço intelectual ou manual, em troca de uma retribuição monetária mensal.

2.           Tipos de Contratos de Trabalho

3.           •     Contrato de trabalho a termo certo;

4.           •     Contrato de trabalho a termo incerto;

5.           •     Contrato sem termo;

6.           •     Contrato de trabalho de muita curta duração (período mínimo da duração do contrato é de 1 semana);

7.           •     Contrato de trabalho com trabalhador estrangeiro não comunitário ou apátrida;

8.           •     Contrato de trabalho a tempo parcial;

9.           •     Contrato de trabalho com pluralidade de empregadores;

10.    •     Contrato de trabalho intermitente;

11.    •     Contrato de trabalho em comissão de serviço;

12.    •     Contrato promessa de trabalho;

13.    •     Contrato para prestação subordinada de tele-trabalho;

14.    •     Contrato de pré-forma;

15.    •     Contrato de cedência ocasional de trabalhadores.

16.     

17.    •     Trabalhadores em geral – 90 dias;

18.    •     Trabalhadores que desempenham cargos de complexidade técnica, cargo de grande responsabilidade ou funções de confiança;

19.    •     Pessoal de direção e quadros superiores;

20.    Contratos a termo

21.    •     Contratos com duração igual ou superior a 6 meses;

22.    •     Contratos com duração inferior a 6 meses ou contratos a termo incerto onde é previsto uma duração inferior a 6 meses.

23.    Dados que a empresa é obrigada a comunicar por escrito ao funcionário:

24.    •     Identificação da entidade empregadora e do funcionário;

25.    •     O local de trabalho;

26.    •     O horário de trabalho diário e semanal;

27.    •     A data do contrato e a respectiva data de entrada em vigor;

28.    •     Funções a desempenhar pelo trabalhador;

29.    •     Valor da remuneração base e outras retribuições;

30.    •     Definição dos prazos de aviso prévio em caso de denúncia ou rescisão do contrato.

31.    Legislação dos contratos de trabalho

32.    •     Lei nº 85 / 2009, de 27 de Agosto;

33.    •     Código de Trabalho.

CONTRATOS QUANTO AO OBJETO : I - de alienação de bens ; II - de transmissão de uso e gozo ; III - de prestação de serviços e IV - de conteúdo especial ( Lei 8 078/90 - Código de Defesa do Consumidor ).

CONTRATOS DE EXECUÇÃO IMEDIATA OU INSTANTÂNEA:

 Contratos de Execução Continuada :  que se prolongam no tempo ( compra e venda à prazo ); sobrevivem com a persistência da obrigação, muito embora ocorram soluções parciais, até que pelo implemento de uma condição ou decurso do prazo, cessa o próprio contrato. A Importância dos Contratos de execução continuada: 1ª ) a nulidade do contrato de execução continuada não afeta os efeitos já produzidos; 2ª) a teoria da imprevisão só recai sobre os contratos de execução continuada.

 Contratos pessoais ou intuitu personae: intransmissíveis, aqueles em que a pessoa do contraente é considerada pelo outro como elemento determinante de sua conclusão. A pessoa do contraente tem influência decisiva no consentimento do outro, que tem interesse em que as obrigações contratuais sejam por ele cumpridas, por sua habilidade particular, competência, idoneidade ...

Contratos impessoais: a pessoa do contraente é juridicamente indiferente, irrelevante, pouco importando quem execute a obrigação.

Vícios redibitórios:

São defeitos ocultos no objeto do contrato que tornam a coisa imprestável ou lhes diminui o valor econômico. Para que se caracterize o vício redibitório é necessário que o defeito esteja presente no momento da celebração do contrato.

Verificada a existência do vício, o adquirente tem duas opções: a) Por meio de ação redibitória rescindir o contrato e reaver o preço pago, inclusive com perdas e danos; ou b) Conservar o contrato e ajuizar ação estimatória para obter abatimento no preço da coisa.

Segundo o Código Civil Brasileiro, os vícios redibitórios somente se aplicam nos contratos comutativos ou de doação com encargo.

PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO CONTRATUAL:

1 - PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE : Consiste no poder das partes de estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica, envolvendo, além da liberdade de criação do contrato, a liberdade de contratar ou não contratar, de escolher o outro contraente e de fixar o conteúdo do contrato, limitadas pelas normas de ordem pública, pelos bons costumes e pela revisão judicial dos contratos.

2- PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO : o simples acordo de duas ou mais vontades basta para gerar contrato válido, pois a os negócios jurídicos bilaterais são consensuais, embora alguns, por serem solenes.

3 - PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DA CONVENÇÃO : as estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. O ato negocial, por ser uma norma jurídica, constituindo lei entre as partes, é intangível, a menos que ambas as partes o rescindam voluntariamente ou haja a escusa por caso fortuito ou força maior ( art. 1.058, § único - C.C. ), não se poderá alterar seu conteúdo, nem mesmo judicialmente.

4 - PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DO CONTRATO : a avença apenas vincula as partes que nela intervieram, não aproveitando nem prejudicando terceiros

5- PRINCÍPIO DA BOA-FÉ : na interpretação do contrato é preciso ater-se mais à intenção do que ao sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato.

FORMAÇÃO DO CONTRATO:

1- Negociações Preliminares : Fase pré-contratual, não cria obrigações contratuais, mas, podem gerar obrigações extracontratuais.

2- Proposta, oferta ou solicitação : Declaração  de vontade, dirigida por uma pessoa a outra, o proponente manifesta a sua intenção de se considerar vinculado, se a outra parte aceitar a proposta.

3- Obrigatoriedade da proposta :  Manutenção  dentro de prazo razoável; 4- Aceitação : Manifestação expressa ou tácita da vontade por parte do destinatário da proposta, feita dentro do prazo, aderindo em todos os seus termos. Se a aceitação foi condicional, equivalerá à nova proposta.

 FASES DE FORMAÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL:

NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES: conversações prévias, sondagens e estudos sobre os interesses de cada contraente, tendo em vista o contrato futuro, sem que haja qualquer vinculação jurídica entre os participantes.

PROPOSTA: A oferta ou proposta é uma declaração receptícia de vontade, dirigida por uma pessoa à outra  com quem pretende celebrar um contrato , por força da qual a primeira manifesta sua intenção de se considerar vinculara, se a outra parte aceitar. ACEITAÇÃO: é a manifestação da vontade, expressa ou tácita, da parte do destinatário de uma proposta, feita dentro do prazo, aderindo a esta em todos os seus termos, tornando o contrato definitivamente concluído, desde que chegue, oportunamente, ao conhecimento do ofertante.

MOMENTO DA CONCLUSÃO DO CONTRATO:

CONTRATO ENTRE PRESENTES: as partes encontrar-se-ão vinculadas no mesmo instante em que houver o aceite da oferta; só então o contrato começará a produzir efeitos jurídicos.

CONTRATO ENTRE AUSENTES: tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida.

LUGAR DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO CONTRATUAL:

Pelo Código Civil, art. 1 087, o contrato reputar-se-á celebrado no local onde foi proposto. A obrigação resultante do contrato considerar-se-á constituída no lugar em que residir o proponente.

INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

A interpretação do contrato exerce, concomitantemente, função objetiva e subjetiva,  além de analisar o ato negocial de suas cláusulas, deverá examinar a intenção comum das partes contratantes. a declaração volitiva, em normas empíricas de lógica prática.

REGRAS INTERPRETATIVAS: O Código Civil Brasileiro trata das normas interpretativas nos  Arts. 85,   1 090, e  1 483; também versam sobre  o assunto  a Lei nº 8 078  art. 47. Na doutrina e a jurisprudência criou-se  hermenêutica, para facilitar a ação do intérprete.

EFEITOS JURÍDICOS DA OBRIGATORIEDADE:

1º) O contrato deve ser cumprido como se lei fosse para os contraentes;

2º) O contratante não pode liberar-se unilateralmente do vínculo obrigacional, exceto se houver cláusula em que o contratante se reservar o poder de isentar-se do liame por sua exclusiva vontade, ou que esse efeito liberatório resulte da própria natureza do contrato, como ocorre com a fiança sem prazo determinado, ou que se tenha ajustado o direito de arrependimento.

3º) O contrato poderá atingir pessoas que não o estipularam, os sucessores a título universal, porque o princípio geral é o de que o contrato não beneficia nem prejudica terceiros. Os sucessores, a título singular, quem adquiriu do cedente direitos contratuais, são alheios ao contrato.

4º) Estipulação em favor de terceiros : contrato entre duas pessoas, em que uma ( estipulante ) convenciona com outra ( promitente ) certa vantagem patrimonial em proveito de 3º, alheio à formação do ajuste contratual ( contrato de seguro ).

a) o promitente se obriga a beneficiar o terceiro, mas nem por isso se desobriga ante o estipulante, visto que este, pelo art. 1 098 CCB, tem o direito de exigir o adimplemento da obrigação e até reservar-se o direito de substituir o terceiro beneficiário; o estipulante pode exonerar o promitente, se o contrato não houver cláusula que dê ao beneficiário o direito de reclamar-lhe a promessa.

5º) Contrato por terceiro: quando uma pessoa se compromete a obter prestação de fato de um terceiro não participante do  contrato  (art. 929 CCB ).  A promete a B obter de C a realização ou a execução da prestação em proveito de B. Se C executar a prestação, o devedor primário A se libera; se C não executá-la, A será inadimplente e responderá por perdas e danos ( Obrigação de fazer ).

EFEITOS PARTICULARES DO CONTRATO:

DIREITO DE RETENÇÃO: direito do qual uma pessoa a que detém coisa alheia tem justo motivo para diferir a restituição até o pagamento do que lhe é devido, em razão desta coisa, pelo proprietário. Requisitos : a) detenção da coisa alheia; b) conservação dessa detenção ; c) crédito líquido, certo e exigível do retentor em conexão com a coisa retida e d) inexistência de exclusão legal ou convencional do direito de retenção.

EXCEPTIOS NON ADIMPLETI CONTRACTUS: Esta expressão, do contrato não-cumprido, está prevista no artigo 476 do Código Civil e se aplica às relações entre particulares. Significa que, após firmado acordo entre os particulares, caso um não cumpra com suas obrigações, o outro também não está obrigado.

VÍCIOS REDIBITÓRIOS: São falhas ou defeitos ocultos existentes na coisa alienada, objeto de contrato comutativo, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o negócio não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos, ensejando a ação redibitória ao adquirente para redibir o contrato ou para reduzir o preço, abatendo-o ( actio quanti minoris ). FUNDAMENTO DA RESPONSABILIDADE : repousa no princípio de garantia. REQUISITOS : a) coisa adquirida em virtude de contrato comutativo ou de doação gravada com encargo; b) vício ou defeito oculto que torna a coisa imprópria a sua destinação; c) defeito existente no momento da celebração do negócio. EFEITOS JURÍDICOS:

EFEITOS JURÍDICOS DOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS :

1º) A ignorância do vício pelo alienante não o exime da responsabilidade, salvo cláusula expressa em contrário;

2º) Os limites da garantia, relativos à indenização ( quantum ) e os prazos poderão ser ampliados ou restringidos ;

3º) A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder de quem a adquiriu ( alienatário ) em razão de vício oculto já existente ao tempo da tradição, se perca.

4º) O adquirente poderá redibir o contrato refutando a coisa defeituosa ou recebê-la com abatimento do preço, através da ação intimatória ou quanti minoris. prazos de decadência : CCB=15 dias; Lei 8 078/90, art. 26 = produtos e serviços e bens duráveis: 30 dias e de 6 meses se se tratar de bens móveis ( CCB, 178, § 5º, IV ).

5º) O defeito oculto de uma coisa vendida conjuntamente com outras não autoriza a rejeição de todas.

6º) A renúncia, expressa ou tácita, à garantia impede o ajuizamento das ações  edilícias.

EVICÇÃO: é uma perda, parcial ou total, de um bem por motivo de decisão judicial ou ato administrativo,  relacionada a causa preexistente ao contrato.

Na evicção, as partes são:

A) alienante: responde pelos riscos da evicção;

B) evicto: adquirente do bem em evicção;

C) evictor: terceiro que reivindica o bem.

PREÇO : Pecuniariedade : soma em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro ou a ele redutíveis ( cheques, letras de câmbio, notas promissórias, duplicatas, títulos da dívida pública, apólices )

SERIEDADE - Indicando firme objetivo de se constituir numa contraprestação relativamente ao dever do alienante de entregar a coisa vendida, de modo que não denuncie nenhuma simulação. Não se exige, todavia, justo preço.

CERTEZA - deverá ser certo o preço, para que o comprador possa efetuar o pagamento. Logo, nula será a cláusula potestativa (em que existe absoluta ausência de consentimento de uma das partes, predominando, exclusivamente, a vontade da outra). As hipóteses de preço exposto na vitrine ou decorrente de leilão. O preço poderá ser fixado por terceiro, bem como pode resultar da taxa do mercado, ou da Bolsa. Poderá, ainda, ser estabelecido por tarifa.

CONSENTIMENTO: sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, capacidade, legitimação e poder de disposição.

RESTRIÇÕES:

I - PESSOA CASADA : qualquer que seja o regime de bens, não poderá alienar ou gravar de ônus os bens imóveis do seu domínio (CCB 295, I e 242, I a III ).

II - OS CONSORTES : não poderão efetivar contrato entre si ... ;

III - OS ASCENDENTES : não podem vender ao descendente, sem que os demais descendentes expressamente consintam ;

IV - OS QUE, POR DEVER DE OFÍCIO OU PROFISSÃO, TÊM QUE ZELAR PELOS BENS ALHEIOS ( Tutores, curadores, testamenteiros, administradores ) art. 1.133 ...;

V - O CONDÔMINO, ENQUANTO PENDER O ESTADO DE INDIVISÃO, não poderá vender sua parte a estranho, se outro condômino a quiser, tanto por tanto - dessa forma, se a coisa for indivisível, o condômino poderá vendê-la a estranho, depois de tê-la oferecido por igual preço aos demais condôminos, que, por sua vez, recusaram

VI - O proprietário de coisa alugada, para vendê-la terá que dar conhecimento do fato ao locatário, que terá o direito de preferência para adquirir a coisa em igualdade de condições com terceiros ( Lei nº 8 245/91, artigos 27 e 30 ).

VII - O enfiteuta só poderá alienar o domínio útil a título gratuito ou oneroso, no todo ou em parte, desde que comunique o fato, previamente, ao senhorio direto, para que exerça o seu direito. O mesmo se dá com o senhorio direto.

VIII - O vendedor não poderá subordinar a venda de um produto à aquisição simultânea de outro, isto é, não poderá fazer a venda casada ( Lei Delegada nº 4/62, art. 11, letra "i" )

IX - Vide Lei nº 8 069/90, artigos 77, 78, 81, I, II, III, V, 257, 242, 243 e 244.

EFEITOS JURÍDICOS:

1. Obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos os seus acessórios, transferindo ao adquirente a sua propriedade, e do adquirente de pagar o preço, na forma e prazo estipulados ;

2. Obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contra os vícios aparentes ou redibitórios e a evicção, por ser elemento natural do contrato de compra e venda. Responsabilidade do vendedor: contratual; do fabricante : extracontratual.

3. Responsabilidade pelos riscos e despesas: antes da tradição ou da transcrição, os riscos da coisa correrão por conta do vendedor, e os do preço, por conta do comprador. Se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito ou força maior, até o momento da tradição, o vendedor é que sofrerá as conseqüências, devendo restituir o preço, se já havia recebido; se, porém, o fato se der após a tradição, sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço, sendo que o comprador é que suportará as conseqüências. Igualmente, se o preço se perder ou se degradar, antes da tradição, o comprador é que sofrerá o risco ; mas, se isso ocorrer após o pagamento, o vendedor é que arcará com o prejuízo havido. Considerar-se-á como tradição, acarretando ao comprador responsabilidade pelo risco, a circunstância de a coisa, que comumente se recebe, contando, medindo ou assinalando, ter sido colocada à sua disposição, mesmo que o caso fortuito ocorra no ato de contar, medir ou assinalar. O comprador suportará os riscos da coisa adquirida, se estiver em mora de receber, quando colocada à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustado.

DIREITO DOS CÔMODOS ANTES DA TRADIÇÃO:  (art. 868, do CCB)

 DIREITO DO COMPRADOR de recusar coisa vendida mediante amostra, por não ter sido entregue nas condições prometidas;

 DIREITO DO COMPRADOR de exigir, se o contrato tem por objeto venda de terras, o complemento da área, em caso de falta de correspondência entre a área efetivamente encontrada e as dimensões dadas, e, se isso não for possível, de reclamar a rescisão do negócio ou o abatimento do preço, desde que a venda seja " ad mesuram" ( ação ex empto ou ex vendito ). Se a venda é "ad corpus" , isto é, se o vendedor alienar o imóvel como corpo certo e determinado, não há que se exigir o implemento da área. "Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder a 1/20 da extensão total enunciada". O art. 1.136, CC, não se aplica se a compra foi feita em hasta pública, ou mediante arrematação em praça ou leilão. Se em vez de diferença houver excesso de área, o adquirente não terá o dever de repor o preço correspondente, a menos que haja convenção nesse sentido. Vide art. 500, § 2º, do Projeto de Código Civil/75.

NULIDADE DE PLENO DIREITO: nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis, mediante pagamento em prestações, das cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleiteará resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

PACTOS ADJETOS À COMPRA E VENDA E CONTRATO DE DOAÇÃO:

O contrato de compra e venda, desde que as partes assim o consintam, tem cláusulas especiais que alteram a sua fisionomia exigindo a observância de normas particulares, visto que esses podem subordinar os efeitos do contrato a evento futuro incerto, tornando condicional o negócio.

PACTO DE RETROVENDA: ou pactum de retrovendendo: é a cláusula condicionante à compra e venda pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas com melhoramentos do imóvel. É admitido na venda de imóveis e torna a propriedade resolúvel. A aquisição do imóvel é condicional, caracterizando-se a retrovenda como condição resolutiva aposta ao contrato. O adquirente terá a propriedade resolúvel, que se extinguirá no instante em que o alienante exercer o seu direito de reaver o bem. Se o comprador se recusar a devolver o imóvel, o vendedor poderá mover uma notificação para ressalva dos direitos, consignando em juízo as importâncias exigidas pelo Código Civil. O prazo máximo para resgate é de 3 anos ininterruptos e suscetíveis de suspensão - Prazo de decadência. Se duas ou mais pessoas tiverem direito ao retrato sobre o mesmo bem e só uma o exercer, poderá o comprador fazer intimar as outras, para nele acordarem; se não houver acordo, ou se um dos interessados não quiser entrar com a importância integral do retrato, caducará o direito de todos.

Se os diferentes condôminos do prédio alheado o não retrovenderem conjuntamente e no mesmo ato, poderá cada qual, de per si, exercitar sobre o respectivo quinhão o seu direito de retrato, sem que o comprador possa constranger os demais aa resgatá-la por inteiro.

Intransmissibilidade do direito de resgate por cessão através de ato "inter vivos", por ser personalíssimo, mas passa aos herdeiros.

VENDA A CONTENTO: subordina o contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa. Enquanto não se realizar a condição, o contrato existe, porém seus efeitos ficarão paralisados, até que o comprador aceite o bem alienado. A compra e venda, qualquer que seja o seu objeto, comporta essa cláusula inserida,  no contrato de compra e venda de gêneros que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos. A venda a contento reputar-se-á sob condição suspensiva, não se aperfeiçoando o negócio enquanto o adquirente não se declinar satisfeito, o art. 1.144 CC permite que as partes lhe atribuam o caráter devolutivo, hipótese em que o contrato será considerado concluído desde logo, com os efeitos de um negócio perfeito, suscetível de solver-se se o comprador proclamar seu desagrado em relação à coisa. O comprador é proprietário, embora titular de propriedade resolúvel.

Se prevalecer a natureza suspensiva do pacto, o adquirente assumirá as obrigações de mero Comodatário, enquanto não manifestar a intenção de aceitar o objeto comprado.

O vendedor não poderá discutir a manifestação de desagrado, nem recorrer a exame pericial ou a decisão de tribunais que comprove as boas qualidades da coisa alienada.

Ante o fato da cláusula "ad gustum" traduzir incerteza, não poderá perdurar indefinidamente. As partes devem fixar o prazo da experimentação. E, se não sido fixado o prazo, o vendedor terá o direito de intimá-lo judicialmente, para que o faça em prazo improrrogável, sob pena de considerar-se perfeita a venda.

Não transmissão do direito quer por ato ‘inter vivos", quer por "causa mortis" em relação ao adquirente, mas, se houver o falecimento do vendedor, é possível a oponibilidade do direito dela resultante a sucessores do vendedor.

“Um só é uma unidade; no coletivo é uma multidão praticamente incontável. Não haveria multidão  se não houvesse indivíduo. (EM).”

terr CONTRATO

Por ERNÍDIO MIGLIORINI  E-mail: ernidiomigliorini@gmail.com

CONTRATO: é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinada a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial. É um negócio jurídico bilateral ou plurilateral. Contrato, derivado do latim “contractu”, é um acordo entre duas ou mais pessoas. Deve haver consentimento entre as partes contratantes e aceitação dos dois lados.

As cláusulas contratuais criam lei entre as partes, são subordinados ao Direito Positivo sob pena de serem nulas. Cláusulas abusivas ou fraudulentas podem ser invalidadas judicialmente, sem que o contrato inteiro seja invalidado. Segundo a cláusula geral rebus sic stantibus (a teoria da imprevisão: "permanecem as coisas como estavam antes" Em caso de fato imprevisto e imprevisível à época da contratação, possibilita a revisão judicial do contrato), flexibiliza o princípio da pacta sunt servanda (força obrigatória dos contratos), prepondera a vontade contratual atendendo à Teoria da Vontade.

Cláusula: Do latim clausa, de clausus, particípio passado do verbo claudere, fechar. Cada uma das disposições de um contrato ou documento semelhante.

Invalidade: Quando ocorre defeito de um ou mais elementos do negócio jurídico, resulta a invalidade jurídica do contrato, absoluta ou nulidade relativa  a anulabilidade.

 Nulidade absoluta: São nulos os negócios que por vício grave não tenham eficácia jurídica e não permitem ratificação.

São nulos (Art. 166 CCB) os negócios jurídicos se:

·                    A manifestação de vontade for  por agente absolutamente incapaz;

·                    O objeto for ilícito, impossível, indeterminado ou indeterminável;

·                    A forma for proibida ou não for prescrita em lei;

·                    Tiverem como objetivo fraudar a lei;

·                    A lei declará-los nulos expressamente;

·                    For Negócio jurídico simulado.. (Art. 167 CC B)

Nulidade relativa ou Anulabilidade:

São negócios anuláveis os praticados por relativamente incapazes, ou que possuam vícios do consentimento:  erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, vício social, vício de consentimento, fraude contra credores (Art.171 do Código Civil de 2002). Decaído o prazo para a entrar com a ação anulatória o contrato se ratifica entre a partes não tendo mais vício algum.

CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS:

I - contratos unilaterais, bilaterais  e plurilaterais:

Nos contratos unilaterais, somente um é o credor, sendo o outro o devedor. Ocorre na doação pura, no depósito e no comodato.

Nos bilaterais ou sinalagmáticos, os dois contratantes tem responsabilidades um com o outro, sendo esses reciprocamente devedores e credores um do outro; não pode um dos lados antes de cumprir suas obrigações, exigir o cumprimento do outro. do grego  synallagma,  significa "acordo mútuo".

Os contratos plurilaterais são aqueles que apresentam mais de duas partes, como nos contratos de consórcio e de sociedade.

II – Onerosos e gratuitos:

Os contratos onerosos, são aqueles que as duas partes levam vantagem – são  bilaterais -  a locação de um imóvel. Nos contratos gratuitos, somente umas das partes obtém proveito, a doação pura,  o objeto do contrato nao obriga a outra parte a uma contraprestação.

III – Comutativos e aleatórios:

O contrato comutativo é o que, uma das partes,  recebe prestação equivalente a sua, e pode apreciar imediatamente essa equivalência,  na compra e venda.

Nos aleatórios, as partes se arriscam a uma prestação inexistente ou desproporcional, como  seguros, empréstimos. É o contrato de decisões futuras, uma parte é responsável por concretizar.

IV – Consensuais ou reais:

Consensuais são os formados pela simples proposta e aceitação.

Os reais, são os que se formam com a entrega efetiva do produto, a entrega deste não é decidida no contrato, somente as causas do que irá acontecer depois dessa entrega. Os contratos reais são em geral unilaterais, se limitam a restituir a coisa entregue. Ou bilaterais, enquanto não se entrega o produto, não há obrigação gerada.

V – contratos nominados e inominados:

contratos nominados são  regulamentados por lei. o Código Civil rege:  compra e venda, troca, doação, locação, empréstimo, depósito, mandato, gestão, edição, representação dramática, sociedade, parceria rural, constituição de renda, seguro, jogo e aposta, e fiança. Os inominados as não estão definidas em lei, precisando apenas do básico dos contratos: que as partes sejam livres,  os produtos sejam lícitos.

VI – Solenes e não solenes:

Os solenes são os contratos que necessitam de formalidades nas execuções após ser concordado por ambas as partes, dando a elas segurança e algumas formalidades da lei, como na compra de um imóvel, sendo necessário um registro em cartório para que este seja válido. Os não solenes necessitam apenas da aceitação de ambas as partes.

VII – Principais e acessórios:

Os principais, são os que existem por si só, sendo independente de outros. Os acessórios são emendas do contrato principal, necessitam do outro para existirem.

VIII – Paritários ou por adesão:

Os contratos paritários, são os que realmente são negociados pelas partes, discutindo e montando-o dentro das formalidades da lei.

por adesão, se caracterizam por serem prontos por uma das partes e aceitos pelas outras, inflexíveis por excluir o debate ou discussão de seus termos.

Contratos de preço fixo ou preço global: Envolve um preço total fixo para um produto bem definido. Incluem incentivos para atingir e superar objetivos e metas de cronograma. Um pedido de compra de um item especificado a ser fornecido até uma data especificada por um preço especificado.

 Contratos de custos reembolsáveis: Esta categoria de contrato envolve o pagamento (reembolso) para o fornecedor  do custo real  acrescido do lucro. Três tipos de contratos de custos reembolsáveis: CMR (Custo mais remuneração: custo efetivo mais um percentual acordado sobre estes custos); CMRF (Custo mais  remuneração fíxa: o fornecedor é reembolsado pelos custos permitidos para a realização do trabalho contratado e recebe um pagamento de remuneração fixa) e CMRI (  Custo mais remuneração de incentivo: o fornecedor é reembolsado pelos custos permitidos pela realização do trabalho contratado e recebe uma remuneração predeterminada, um bônus de incentivo, com base na realização de determinados níveis de objetivos de desempenho definidos no contrato).

Contratos por tempo e material: Um tipo híbrido de acordo contratual que, contém aspectos dos acordos de custos reembolsáveis e de preço fixo.

CONTRATO DE TRANSPORTE:  

TRAÇOS CARACTERÍSTICOS: Bilateral, oneroso, comutativo e consensual ;

2. ESPÉCIES:

        Transporte de coisas: é aquele em que o expedidor ou remetente entrega ao transportador determinado objeto para que, mediante pagamento de frete, seja remetido a outra pessoa ( consignatário ou destinatário )
.

4. Conhecimento do frete : nome do transportador ; n.º de ordem do conhecimento ; data da emissão deste ; nome do remetente e do destinatário ; lugar em que a mercadoria é recebida para ser transportada e o lugar do destino ; espécie, quantia ou peso da mercadoria, ; importância do frete e assinatura do representante da empresa.

5. Perda ou extravio do conhecimento ( título de crédito normalmente negociável ) O conhecimento não é da substância do contrato, sendo expedido "ad probationem tantum".

6. Obrigação do remetente ou expedidor:

g. Entregar a mercadoria;

h. Pagar o frete;

i.     Acondicionar a mercadoria entregue, de forma adequada;

j.    Declarar a natureza e o valor da mercadoria entregue em invólucro fechado;

k. Suportar os riscos, em razão de vício da própria coisa, de caso fortuito ou força maior;

l.     Arcar com os prejuízos causados à mercadoria durante o transporte se:

                                              iv.            a fuga, lesão, doença ou morte de animais for conseqüência de risco que tal espécie de transporte faz naturalmente correr;

                                                 v.            a perda, furto ou avaria for devida ao fato de a mercadoria não ter sido bem acondicionada;

                                              vi.            o carregamento, a descarga ou baldeação for feita pelo remetente ou preposto deste, sem assistência da empresa;

Obrigações do transportador:

8. Receber, transportar e entregar as mercadorias, no tempo e no lugar ajustados;

9. Transportá-la com diligência;

10.                Expedir o conhecimento;

11.                Observar o itinerário ajustado;

12.                Responsabilizar-se pelas perdas e danos, avarias ou furtos, exceto nas hipóteses de vício próprio, força maior ou caso fortuito ;

13.                Solicitar instruções ao remetente, se o transporte não puder ser feito ou sofrer longa interrupção;

14.    Informar ao remetente, na hipótese de ter que depositar a coisa em juízo ou ter de vendê-la.

Transporte de pessoas:

d. A viagem de menores por longo percurso;

e. O bilhete de passagem:  nominativo ou ao portador; estabelecimento classes, de acordo com a tarifa ou preço e até fixar o lugar;

f.    O contrato de transporte abrangerá o transporte das bagagens ( pagará,  o excesso ).

Obrigações do transportador:

5. Transportar o passageiro;

6. Transportá-lo com diligência;

7. Responder pelos danos, oriundos de acidentes, salvo nos casos de força maior, fortuito ou culpa do passageiro;

8. Responsabilizar-se pelos prejuízos, em virtude de atraso, desde que não seja em razão de força maior;

34.                Cumprir o contrato, se o transporte for cumulativo, relativamente ao seu percurso, respondendo pelos danos pessoais que nele se derem. Todavia, o dano resultante do atraso ou da interrupção da viagem será determinado em razão da totalidade do percurso.

CONTRATOS DE TRABALHO:

35.    O contrato de trabalho consiste em um acordo entre a entidade patronal e o funcionário, onde o funcionário compromete-se a prestar o seu serviço intelectual ou manual, em troca de uma retribuição monetária mensal.

36.    Tipos de Contratos de Trabalho

37.    •     Contrato de trabalho a termo certo;

38.    •     Contrato de trabalho a termo incerto;

39.    •     Contrato sem termo;

40.    •     Contrato de trabalho de muita curta duração (período mínimo da duração do contrato é de 1 semana);

41.    •     Contrato de trabalho com trabalhador estrangeiro não comunitário ou apátrida;

42.    •     Contrato de trabalho a tempo parcial;

43.    •     Contrato de trabalho com pluralidade de empregadores;

44.    •     Contrato de trabalho intermitente;

45.    •     Contrato de trabalho em comissão de serviço;

46.    •     Contrato promessa de trabalho;

47.    •     Contrato para prestação subordinada de tele-trabalho;

48.    •     Contrato de pré-forma;

49.    •     Contrato de cedência ocasional de trabalhadores.

50.     

51.    •     Trabalhadores em geral – 90 dias;

52.    •     Trabalhadores que desempenham cargos de complexidade técnica, cargo de grande responsabilidade ou funções de confiança;

53.    •     Pessoal de direção e quadros superiores;

54.    Contratos a termo

55.    •     Contratos com duração igual ou superior a 6 meses;

56.    •     Contratos com duração inferior a 6 meses ou contratos a termo incerto onde é previsto uma duração inferior a 6 meses.

57.    Dados que a empresa é obrigada a comunicar por escrito ao funcionário:

58.    •     Identificação da entidade empregadora e do funcionário;

59.    •     O local de trabalho;

60.    •     O horário de trabalho diário e semanal;

61.    •     A data do contrato e a respectiva data de entrada em vigor;

62.    •     Funções a desempenhar pelo trabalhador;

63.    •     Valor da remuneração base e outras retribuições;

64.    •     Definição dos prazos de aviso prévio em caso de denúncia ou rescisão do contrato.

65.    Legislação dos contratos de trabalho

66.    •     Lei nº 85 / 2009, de 27 de Agosto;

67.    •     Código de Trabalho.

CONTRATOS QUANTO AO OBJETO : I - de alienação de bens ; II - de transmissão de uso e gozo ; III - de prestação de serviços e IV - de conteúdo especial ( Lei 8 078/90 - Código de Defesa do Consumidor ).

CONTRATOS DE EXECUÇÃO IMEDIATA OU INSTANTÂNEA:

 Contratos de Execução Continuada :  que se prolongam no tempo ( compra e venda à prazo ); sobrevivem com a persistência da obrigação, muito embora ocorram soluções parciais, até que pelo implemento de uma condição ou decurso do prazo, cessa o próprio contrato. A Importância dos Contratos de execução continuada: 1ª ) a nulidade do contrato de execução continuada não afeta os efeitos já produzidos; 2ª) a teoria da imprevisão só recai sobre os contratos de execução continuada.

 Contratos pessoais ou intuitu personae: intransmissíveis, aqueles em que a pessoa do contraente é considerada pelo outro como elemento determinante de sua conclusão. A pessoa do contraente tem influência decisiva no consentimento do outro, que tem interesse em que as obrigações contratuais sejam por ele cumpridas, por sua habilidade particular, competência, idoneidade ...

Contratos impessoais: a pessoa do contraente é juridicamente indiferente, irrelevante, pouco importando quem execute a obrigação.

Vícios redibitórios:

São defeitos ocultos no objeto do contrato que tornam a coisa imprestável ou lhes diminui o valor econômico. Para que se caracterize o vício redibitório é necessário que o defeito esteja presente no momento da celebração do contrato.

Verificada a existência do vício, o adquirente tem duas opções: a) Por meio de ação redibitória rescindir o contrato e reaver o preço pago, inclusive com perdas e danos; ou b) Conservar o contrato e ajuizar ação estimatória para obter abatimento no preço da coisa.

Segundo o Código Civil Brasileiro, os vícios redibitórios somente se aplicam nos contratos comutativos ou de doação com encargo.

PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO CONTRATUAL:

1 - PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE : Consiste no poder das partes de estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica, envolvendo, além da liberdade de criação do contrato, a liberdade de contratar ou não contratar, de escolher o outro contraente e de fixar o conteúdo do contrato, limitadas pelas normas de ordem pública, pelos bons costumes e pela revisão judicial dos contratos.

2- PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO : o simples acordo de duas ou mais vontades basta para gerar contrato válido, pois a os negócios jurídicos bilaterais são consensuais, embora alguns, por serem solenes.

3 - PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DA CONVENÇÃO : as estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. O ato negocial, por ser uma norma jurídica, constituindo lei entre as partes, é intangível, a menos que ambas as partes o rescindam voluntariamente ou haja a escusa por caso fortuito ou força maior ( art. 1.058, § único - C.C. ), não se poderá alterar seu conteúdo, nem mesmo judicialmente.

4 - PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DO CONTRATO : a avença apenas vincula as partes que nela intervieram, não aproveitando nem prejudicando terceiros

5- PRINCÍPIO DA BOA-FÉ : na interpretação do contrato é preciso ater-se mais à intenção do que ao sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato.

FORMAÇÃO DO CONTRATO:

1- Negociações Preliminares : Fase pré-contratual, não cria obrigações contratuais, mas, podem gerar obrigações extracontratuais.

2- Proposta, oferta ou solicitação : Declaração  de vontade, dirigida por uma pessoa a outra, o proponente manifesta a sua intenção de se considerar vinculado, se a outra parte aceitar a proposta.

3- Obrigatoriedade da proposta :  Manutenção  dentro de prazo razoável; 4- Aceitação : Manifestação expressa ou tácita da vontade por parte do destinatário da proposta, feita dentro do prazo, aderindo em todos os seus termos. Se a aceitação foi condicional, equivalerá à nova proposta.

 FASES DE FORMAÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL:

NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES: conversações prévias, sondagens e estudos sobre os interesses de cada contraente, tendo em vista o contrato futuro, sem que haja qualquer vinculação jurídica entre os participantes.

PROPOSTA: A oferta ou proposta é uma declaração receptícia de vontade, dirigida por uma pessoa à outra  com quem pretende celebrar um contrato , por força da qual a primeira manifesta sua intenção de se considerar vinculara, se a outra parte aceitar. ACEITAÇÃO: é a manifestação da vontade, expressa ou tácita, da parte do destinatário de uma proposta, feita dentro do prazo, aderindo a esta em todos os seus termos, tornando o contrato definitivamente concluído, desde que chegue, oportunamente, ao conhecimento do ofertante.

MOMENTO DA CONCLUSÃO DO CONTRATO:

CONTRATO ENTRE PRESENTES: as partes encontrar-se-ão vinculadas no mesmo instante em que houver o aceite da oferta; só então o contrato começará a produzir efeitos jurídicos.

CONTRATO ENTRE AUSENTES: tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida.

LUGAR DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO CONTRATUAL:

Pelo Código Civil, art. 1 087, o contrato reputar-se-á celebrado no local onde foi proposto. A obrigação resultante do contrato considerar-se-á constituída no lugar em que residir o proponente.

INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

A interpretação do contrato exerce, concomitantemente, função objetiva e subjetiva,  além de analisar o ato negocial de suas cláusulas, deverá examinar a intenção comum das partes contratantes. a declaração volitiva, em normas empíricas de lógica prática.

REGRAS INTERPRETATIVAS: O Código Civil Brasileiro trata das normas interpretativas nos  Arts. 85,   1 090, e  1 483; também versam sobre  o assunto  a Lei nº 8 078  art. 47. Na doutrina e a jurisprudência criou-se  hermenêutica, para facilitar a ação do intérprete.

EFEITOS JURÍDICOS DA OBRIGATORIEDADE:

1º) O contrato deve ser cumprido como se lei fosse para os contraentes;

2º) O contratante não pode liberar-se unilateralmente do vínculo obrigacional, exceto se houver cláusula em que o contratante se reservar o poder de isentar-se do liame por sua exclusiva vontade, ou que esse efeito liberatório resulte da própria natureza do contrato, como ocorre com a fiança sem prazo determinado, ou que se tenha ajustado o direito de arrependimento.

3º) O contrato poderá atingir pessoas que não o estipularam, os sucessores a título universal, porque o princípio geral é o de que o contrato não beneficia nem prejudica terceiros. Os sucessores, a título singular, quem adquiriu do cedente direitos contratuais, são alheios ao contrato.

4º) Estipulação em favor de terceiros : contrato entre duas pessoas, em que uma ( estipulante ) convenciona com outra ( promitente ) certa vantagem patrimonial em proveito de 3º, alheio à formação do ajuste contratual ( contrato de seguro ).

a) o promitente se obriga a beneficiar o terceiro, mas nem por isso se desobriga ante o estipulante, visto que este, pelo art. 1 098 CCB, tem o direito de exigir o adimplemento da obrigação e até reservar-se o direito de substituir o terceiro beneficiário; o estipulante pode exonerar o promitente, se o contrato não houver cláusula que dê ao beneficiário o direito de reclamar-lhe a promessa.

5º) Contrato por terceiro: quando uma pessoa se compromete a obter prestação de fato de um terceiro não participante do  contrato  (art. 929 CCB ).  A promete a B obter de C a realização ou a execução da prestação em proveito de B. Se C executar a prestação, o devedor primário A se libera; se C não executá-la, A será inadimplente e responderá por perdas e danos ( Obrigação de fazer ).

EFEITOS PARTICULARES DO CONTRATO:

DIREITO DE RETENÇÃO: direito do qual uma pessoa a que detém coisa alheia tem justo motivo para diferir a restituição até o pagamento do que lhe é devido, em razão desta coisa, pelo proprietário. Requisitos : a) detenção da coisa alheia; b) conservação dessa detenção ; c) crédito líquido, certo e exigível do retentor em conexão com a coisa retida e d) inexistência de exclusão legal ou convencional do direito de retenção.

EXCEPTIOS NON ADIMPLETI CONTRACTUS: Esta expressão, do contrato não-cumprido, está prevista no artigo 476 do Código Civil e se aplica às relações entre particulares. Significa que, após firmado acordo entre os particulares, caso um não cumpra com suas obrigações, o outro também não está obrigado.

VÍCIOS REDIBITÓRIOS: São falhas ou defeitos ocultos existentes na coisa alienada, objeto de contrato comutativo, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o negócio não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos, ensejando a ação redibitória ao adquirente para redibir o contrato ou para reduzir o preço, abatendo-o ( actio quanti minoris ). FUNDAMENTO DA RESPONSABILIDADE : repousa no princípio de garantia. REQUISITOS : a) coisa adquirida em virtude de contrato comutativo ou de doação gravada com encargo; b) vício ou defeito oculto que torna a coisa imprópria a sua destinação; c) defeito existente no momento da celebração do negócio. EFEITOS JURÍDICOS:

EFEITOS JURÍDICOS DOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS :

1º) A ignorância do vício pelo alienante não o exime da responsabilidade, salvo cláusula expressa em contrário;

2º) Os limites da garantia, relativos à indenização ( quantum ) e os prazos poderão ser ampliados ou restringidos ;

3º) A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder de quem a adquiriu ( alienatário ) em razão de vício oculto já existente ao tempo da tradição, se perca.

4º) O adquirente poderá redibir o contrato refutando a coisa defeituosa ou recebê-la com abatimento do preço, através da ação intimatória ou quanti minoris. prazos de decadência : CCB=15 dias; Lei 8 078/90, art. 26 = produtos e serviços e bens duráveis: 30 dias e de 6 meses se se tratar de bens móveis ( CCB, 178, § 5º, IV ).

5º) O defeito oculto de uma coisa vendida conjuntamente com outras não autoriza a rejeição de todas.

6º) A renúncia, expressa ou tácita, à garantia impede o ajuizamento das ações  edilícias.

EVICÇÃO: é uma perda, parcial ou total, de um bem por motivo de decisão judicial ou ato administrativo,  relacionada a causa preexistente ao contrato.

Na evicção, as partes são:

A) alienante: responde pelos riscos da evicção;

B) evicto: adquirente do bem em evicção;

C) evictor: terceiro que reivindica o bem.

PREÇO : Pecuniariedade : soma em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro ou a ele redutíveis ( cheques, letras de câmbio, notas promissórias, duplicatas, títulos da dívida pública, apólices )

SERIEDADE - Indicando firme objetivo de se constituir numa contraprestação relativamente ao dever do alienante de entregar a coisa vendida, de modo que não denuncie nenhuma simulação. Não se exige, todavia, justo preço.

CERTEZA - deverá ser certo o preço, para que o comprador possa efetuar o pagamento. Logo, nula será a cláusula potestativa (em que existe absoluta ausência de consentimento de uma das partes, predominando, exclusivamente, a vontade da outra). As hipóteses de preço exposto na vitrine ou decorrente de leilão. O preço poderá ser fixado por terceiro, bem como pode resultar da taxa do mercado, ou da Bolsa. Poderá, ainda, ser estabelecido por tarifa.

CONSENTIMENTO: sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, capacidade, legitimação e poder de disposição.

RESTRIÇÕES:

I - PESSOA CASADA : qualquer que seja o regime de bens, não poderá alienar ou gravar de ônus os bens imóveis do seu domínio (CCB 295, I e 242, I a III ).

II - OS CONSORTES : não poderão efetivar contrato entre si ... ;

III - OS ASCENDENTES : não podem vender ao descendente, sem que os demais descendentes expressamente consintam ;

IV - OS QUE, POR DEVER DE OFÍCIO OU PROFISSÃO, TÊM QUE ZELAR PELOS BENS ALHEIOS ( Tutores, curadores, testamenteiros, administradores ) art. 1.133 ...;

V - O CONDÔMINO, ENQUANTO PENDER O ESTADO DE INDIVISÃO, não poderá vender sua parte a estranho, se outro condômino a quiser, tanto por tanto - dessa forma, se a coisa for indivisível, o condômino poderá vendê-la a estranho, depois de tê-la oferecido por igual preço aos demais condôminos, que, por sua vez, recusaram

VI - O proprietário de coisa alugada, para vendê-la terá que dar conhecimento do fato ao locatário, que terá o direito de preferência para adquirir a coisa em igualdade de condições com terceiros ( Lei nº 8 245/91, artigos 27 e 30 ).

VII - O enfiteuta só poderá alienar o domínio útil a título gratuito ou oneroso, no todo ou em parte, desde que comunique o fato, previamente, ao senhorio direto, para que exerça o seu direito. O mesmo se dá com o senhorio direto.

VIII - O vendedor não poderá subordinar a venda de um produto à aquisição simultânea de outro, isto é, não poderá fazer a venda casada ( Lei Delegada nº 4/62, art. 11, letra "i" )

IX - Vide Lei nº 8 069/90, artigos 77, 78, 81, I, II, III, V, 257, 242, 243 e 244.

EFEITOS JURÍDICOS:

1. Obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos os seus acessórios, transferindo ao adquirente a sua propriedade, e do adquirente de pagar o preço, na forma e prazo estipulados ;

2. Obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contra os vícios aparentes ou redibitórios e a evicção, por ser elemento natural do contrato de compra e venda. Responsabilidade do vendedor: contratual; do fabricante : extracontratual.

3. Responsabilidade pelos riscos e despesas: antes da tradição ou da transcrição, os riscos da coisa correrão por conta do vendedor, e os do preço, por conta do comprador. Se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito ou força maior, até o momento da tradição, o vendedor é que sofrerá as conseqüências, devendo restituir o preço, se já havia recebido; se, porém, o fato se der após a tradição, sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço, sendo que o comprador é que suportará as conseqüências. Igualmente, se o preço se perder ou se degradar, antes da tradição, o comprador é que sofrerá o risco ; mas, se isso ocorrer após o pagamento, o vendedor é que arcará com o prejuízo havido. Considerar-se-á como tradição, acarretando ao comprador responsabilidade pelo risco, a circunstância de a coisa, que comumente se recebe, contando, medindo ou assinalando, ter sido colocada à sua disposição, mesmo que o caso fortuito ocorra no ato de contar, medir ou assinalar. O comprador suportará os riscos da coisa adquirida, se estiver em mora de receber, quando colocada à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustado.

DIREITO DOS CÔMODOS ANTES DA TRADIÇÃO:  (art. 868, do CCB)

 DIREITO DO COMPRADOR de recusar coisa vendida mediante amostra, por não ter sido entregue nas condições prometidas;

 DIREITO DO COMPRADOR de exigir, se o contrato tem por objeto venda de terras, o complemento da área, em caso de falta de correspondência entre a área efetivamente encontrada e as dimensões dadas, e, se isso não for possível, de reclamar a rescisão do negócio ou o abatimento do preço, desde que a venda seja " ad mesuram" ( ação ex empto ou ex vendito ). Se a venda é "ad corpus" , isto é, se o vendedor alienar o imóvel como corpo certo e determinado, não há que se exigir o implemento da área. "Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder a 1/20 da extensão total enunciada". O art. 1.136, CC, não se aplica se a compra foi feita em hasta pública, ou mediante arrematação em praça ou leilão. Se em vez de diferença houver excesso de área, o adquirente não terá o dever de repor o preço correspondente, a menos que haja convenção nesse sentido. Vide art. 500, § 2º, do Projeto de Código Civil/75.

NULIDADE DE PLENO DIREITO, nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis, mediante pagamento em prestações, das cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleiteará resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

PACTOS ADJETOS À COMPRA E VENDA E CONTRATO DE DOAÇÃO:

O contrato de compra e venda, desde que as partes assim o consintam, tem cláusulas especiais que alteram a sua fisionomia exigindo a observância de normas particulares, visto que esses podem subordinar os efeitos do contrato a evento futuro incerto, tornando condicional o negócio.

PACTO DE RETROVENDA: ou pactum de retrovendendo: é a cláusula condicionante à compra e venda pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas com melhoramentos do imóvel. É admitido na venda de imóveis e torna a propriedade resolúvel. A aquisição do imóvel é condicional, caracterizando-se a retrovenda como condição resolutiva aposta ao contrato. O adquirente terá a propriedade resolúvel, que se extinguirá no instante em que o alienante exercer o seu direito de reaver o bem. Se o comprador se recusar a devolver o imóvel, o vendedor poderá mover uma notificação para ressalva dos direitos, consignando em juízo as importâncias exigidas pelo Código Civil. O prazo máximo para resgate é de 3 anos ininterruptos e suscetíveis de suspensão - Prazo de decadência. Se duas ou mais pessoas tiverem direito ao retrato sobre o mesmo bem e só uma o exercer, poderá o comprador fazer intimar as outras, para nele acordarem; se não houver acordo, ou se um dos interessados não quiser entrar com a importância integral do retrato, caducará o direito de todos.

Se os diferentes condôminos do prédio alheado o não retrovenderem conjuntamente e no mesmo ato, poderá cada qual, de per si, exercitar sobre o respectivo quinhão o seu direito de retrato, sem que o comprador possa constranger os demais aa resgatá-la por inteiro.

Intransmissibilidade do direito de resgate por cessão através de ato "inter vivos", por ser personalíssimo, mas passa aos herdeiros

VENDA A CONTENTO: subordina o contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa. Enquanto não se realizar a condição, o contrato existe, porém seus efeitos ficarão paralisados, até que o comprador aceite o bem alienado. A compra e venda, qualquer que seja o seu objeto, comporta essa cláusula inserida,  no contrato de compra e venda de gêneros que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos. A venda a contento reputar-se-á sob condição suspensiva, não se aperfeiçoando o negócio enquanto o adquirente não se declinar satisfeito, o art. 1.144 CC permite que as partes lhe atribuam o caráter devolutivo, hipótese em que o contrato será considerado concluído desde logo, com os efeitos de um negócio perfeito, suscetível de solver-se se o comprador proclamar seu desagrado em relação à coisa. O comprador é proprietário, embora titular de propriedade resolúvel.

Se prevalecer a natureza suspensiva do pacto, o adquirente assumirá as obrigações de mero Comodatário, enquanto não manifestar a intenção de aceitar o objeto comprado.

O vendedor não poderá discutir a manifestação de desagrado, nem recorrer a exame pericial ou a decisão de tribunais que comprove as boas qualidades da coisa alienada.

Ante o fato da cláusula "ad gustum" traduzir incerteza, não poderá perdurar indefinidamente. As partes devem fixar o prazo da experimentação. E, se não sido fixado o prazo, o vendedor terá o direito de intimá-lo judicialmente, para que o faça em prazo improrrogável, sob pena de considerar-se perfeita a venda.

Não transmissão do direito quer por ato ‘inter vivos", quer por "causa mortis" em relação ao adquirente, mas, se houver o falecimento do vendedor, é possível a oponibilidade do direito dela resultante a sucessores do vendedor.

“Um só é uma unidade; no coletivo é uma multidão praticamente incontável. Não haveria multidão de se não houvesse indivíduo. (EM).”

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