DIREITOS REAIS

DIREITOS REAIS

ERNÍDIO MIGLIORINI E-mail: ernidiomigliorini@gmail.com.

       Direito real é a relação jurídica em virtude da qual o titular pode retirar da coisa, de modo exclusivo e contra todos, as utilidades que ela é capaz de produzir.

1-USO: o usuário só pode utilizá-lo limitado às suas necessidades. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as suas necessidades.

Características: É um direito real sobre coisa alheia. É temporário, indivisível, intransmissível ou incessível,  personalíssimo.

Objeto: móveis; imóveis; corpóreos; incorpóreos.

Modos de constituição: Ato jurídico “inter vivos” ou “causa mortis”; Sentença judicial – artigo 1775, CC; Usucapião.

 Direitos e deveres do usuário: Fruir a utilidade da coisa;  Extrair do bem todos os frutos para atender às suas necessidades;  Praticar todos os atos indispensáveis à satisfação de suas necessidades; Melhorar o bem, introduzindo benfeitorias que o tornem mais cômodo ou agradável;  Administrar a coisa; Conservar a coisa com zelo e diligência;  Não retirar rendimentos ou utilidades que excedam àquela necessidade prevista em lei;  Proteger o bem;  Não dificultar ou impedir o exercício dos direitos do proprietário;  Restituir a coisa.

Extinção:  pela morte do usuário, pelo advento do termo de sua duração, pela destruição da coisa não sendo fungível, pela consolidação, pela renúncia, pelo não uso, ou não fruição, da coisa.

2-HABITAÇÃO: É o direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para morada do titular e de sua família. O conteúdo da habitação é, assim, o habitar, não consistindo na fixação do domicílio, ou seja, não há o animus definitivo. O titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família (artigo 1414).

Objeto: Bem imóvel, casa ou apartamento, com a destinação de  moradia gratuita, transcrito no registro imobiliário.

Características: direito real sobre coisa alheia; personalíssimo; temporário; indivisível, intransmissível, gratuito.

Direitos e deveres do habitador: Morar na casa com  família,  parentes e amigos,  que  não paguem hospedagem;  Exigir que o dono do imóvel respeite esse direito de moradia;  Defender sua posse;  Receber indenização pelas benfeitorias necessárias; Guardar e conservar o prédio;  Não alugar nem emprestar o imóvel;  Fazer seguro, se o título se impuser tal realização; Pagar todos os tributos;  Restituir o prédio ao proprietário ou a seus herdeiros.

 Extinção: Pelas mesmas causas do uso e do usufruto.

      

3-PROMESSA IRRETRATÁVEL DE VENDA:

       Promessa de compra e venda, sem  pacto de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular,  registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel (artigo 1417). Confere ao promissário comprador um direito real sobre a coisa vendida, direito real cujo conteúdo é a oponibilidade erga omnes e a possibilidade de alcançar a adjudicação compulsória.

       4-Oponível a terceiros: É a condição na qual,  inscrita a promessa de venda, perde o proprietário o poder de dispor da coisa prometida, recai sobre ela o direito do promissário comprador de torná-la sua,  pago o seu preço. Qualquer alienação que o proprietário  faça, fugindo à fé do contrato, é anulável por colidir com um direito preexistente do promissário.  Por seu direito ser oponível a terceiros, está ele munido da prerrogativa da seqüela, podendo o promissário comprador,  ir buscar a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, para sobre ela exercer o seu direito real. Estatui o artigo 1418, CCB, “que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

        Direito à adjudicação compulsória: é uma das prerrogativas que constituem  conteúdo de direito real. Como tal,  consiste na possibilidade de obter declaração judicial, ordenando a incorporação do bem objeto do negócio ao patrimônio do adquirente; quando o alienante se recusa injustificadamente a outorgar a escritura de venda,  o comprador tem este meio compulsório para se sobrepor a tal recusa.

       Loteamentos e venda de terrenos:

       Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória.

       A promessa de compra e venda de imóveis loteados, regida pela Lei n.º 6766/79, pode ser feita por instrumento público ou particular. O instrumento público ou particular de promessa irretratável de venda não pode conter a cláusula de arrependimento e deverá ser inscrito no Registro da circunscrição imobiliária onde se situar o prédio. Não se pode conceder a adjudicação compulsória a um ajuste em que é lícito, para qualquer dos contratantes, retirar sua palavra.

“A qualidade da nossa existência resulta  da nossa atitude. (EM).”